点到为址| 上地为什么这么火?一线操盘手为你直接说透
发布时间:2021-08-28  来源:哈喽选址原创

    

    写字楼市场全面进入回调期,租金增长乏力,空置率上升,已是不争的事实,特别是去年受疫情影响,选址市场经历了一次不小的考验。


    而当选址市场还没完全走出低迷之时,有一块曾少有被人关注的区域,因为它一房难求的高光表现,在近两年各大机构的报告中经常出现,它就是“上地”。


    关于上地选址市场火热的原因,很多行业人士会将其总结为强大的产业聚集度、政策引导、高校人才资源......道理是如此,但似乎没有完全说透。所以近期我们就邀请上地某知名办公项目的操盘手进行了一番交流,了解了一下上地火热选址市场背后的真正原因。

    

    与现在一房难求、蕴藏着很多神秘大单的上地相比,15年前的上地,和很多新兴区域一样,还是一个蛮荒之地,拥有大片的待开发土地,大部分人更是未曾听过这个地方。而当时的中关村,虽然拥有众多互联网企业,但也掺杂着很多数码产品销售市场,甚至是贩卖盗版光盘、假证件的商户,市场规范程度正在调整,中国“硅谷”的产业高度尚未形成。


    当百度、腾讯、新浪等老一代互联网企业快速扩张之时,中关村当时的办公体量已无法承载,于是拥有大片土地的上地等北部区域就成为了首选之地。互联网巨头们以较低的价格购置土地,盖起了属于自己的总部大楼。由于当时还处于大开发年代,所以“产业聚集”、“存量改造”等词汇在人们的头脑中基本没有概念。虽然当时的运营理念还不具备长周期意识,但人们已懂得巨头企业的扎堆,可以更有利于土地的快速出让


    一个区域的产业发展,离不开政策的引导。而最初的上地,其实并不像核心区域的CBD、金融街,在政策层面上不遗余力地推动招商,也没有特别严格的准入门槛。而正是最初的这种“自由”发展方式,让很多外溢的互联网企业得以快速的在这片区域开疆拓土,把更多的资金用在技术研发与人才引进上。伴随土地开发市场的政策调控,在2005年百度拍得最后一块地后,上地的土地出让市场正式关闭,办公租赁市场的规范化正式走上日程。


    当买卖市场受限时,上地区域的办公市场一度也曾陷入低迷,区域内虽然拥有很多互联网巨头,但多数都已拥有自己的总部大楼,真正前往上地选址的客户数量很少;很多项目虽然体量大,可选择性强,但硬件配套相对普通,在运营层面上的服务意识也相对薄弱,租赁成绩在很长一段时间内并不理想。


    不过伴随小米、美团等新一代互联网企业的快速成长、疫情对于线上化数字应用的推波助澜,以及政策层面对于研发类科技企业的大力扶持,原本就聚集了国内巨头企业的上地区域再次迎来了发展机遇,受资本市场青睐的大量新生互联网科技企业在此扩张,让上地区域实现了快速去化。


    CBD的崛起得益于外资企业陆续进驻中国后,对第二使馆区的强劲推动力,金融街的辉煌受益于千禧年之后中国金融地位的不断提升,以及北京对金融产业的大力扶持,而上地的发展,恰逢中美贸易角逐的不断升级。


    通常我们所说的科技企业,大致分为两种,一种是基于互联网应用层面的,例如滴滴、抖音,另一种则是基于技术研发层面的,例如鸿蒙、阿里云。在过去,中国对于科技类的民营企业发展重视程度远不如今天,且国内的很多企业多倾向于“仿照”国外的产品开发成果,在国内推广使用。而当中美贸易摩擦不断升级后,美国对华在科技领域种种遏制行为轮番登场,包括实施高科技产品出口限制、投资限制、技术封锁、人才交流中断等,致使众多企业的发展脚步几乎停滞,而诸如华为等自身拥有过硬研发实力的企业,虽同样受挫,但却保持着发展动力。


    这为中国敲响了警钟:国与国之间的战争不仅仅是军事层面上的,线上的战争无时不刻的在进行着,数据是国防的重要组成部分,硬科技是一个国家的核心竞争力。所以我们看到很多拥有底层基础架构研发能力,以及众多握有大量数据信息的企业,在近些年获得了国家高度重视。


    我们今天看到的上地办公市场的火热一部分是基于市场层面的,不论是生活还是工作,人们越来越依赖于线上化应用带来的提效赋能,这类企业正获得资本市场的持续助推。另一部分是出于国家战略上的长远布局,具备较高科技含量的企业,需要不断扩充人才力量与科研实力,随之而来的办公面积也在持续扩张,伴随互联网科技企业的发展壮大,上地区域也会有更多的办公物业大宗交易呈现出来。

    在上地区域流传着这样一句话,“在西二旗上班,在回龙观买房”。对于很多通过自身努力考进北京,尤其是海淀的知名院校的莘莘学子来说,毕业后能被上地区域的企业录用,意味着他已经在国内顶级的企业内就职,不论今后跳槽到区域内哪家企业,都享受着最好的福利待遇与晋升空间,他的职场、生活、婚姻、子女教育可能都会围绕这片区域。


    人是一种群居性动物,同样,拥有大批高新人才的互联网科技企业也是,企业在快速扩张之时,需要的不仅是办公面积,更需要对优秀人才进行快速争夺。海淀区集中了全国最多的重点高校资源,自然也就源源不断地吸引头部企业扎根于此。这其中京东与华为就是很好的例子,京东在亦庄盖起了自己的总部大楼后,主力研发团队却依旧在海淀;华为的总部远在深圳,但它的全球研发中心却是在北京的海淀。落址海淀,在上地区域不断扩张,意味着企业能最快地争夺到优质人才


    此外,互联网大厂之所以被称为“厂”,就在于它的工作场景力。很多企业不仅能保证员工在自己的员工食堂吃饱吃好,在食材安全方面进行严格监管;在菜品种类上不断推新;在品质管控上,餐厅完全自有运营,厨师等后勤人员与员工享有同等社保福利待遇。一天五餐(含下午茶和宵夜)的美食、娱乐设施、健身房的免费使用,让码农们完全没有花钱消费的地方,完全不急于下班后离开公司。这也就是为什么多家互联网公司取消大小周工作制度后,大厂里的员工却并不“领情”。全方位的配套服务,让员工衣食无忧,全身心的将创造力与工作动力持续锁定在物理空间内。


    当然,上地所在的海淀区在政策支持力度上也是不同于其他区域的。通常对于楼宇招商,成功吸纳一家优质企业进驻办公后,补贴资金是发放给开发商的,而在海淀区,很多专项补贴资金是直接发放给进驻企业的,并且,对于顶尖人才在京落户这项,海淀区的支持力度也是远超于其他区域的。众多优惠政策直接指向企业,进一步吸引着上地区域的互联网大厂不愿离开此地


    上地今天火热的选址市场不是一朝一夕形成的,这其中有偶然因素,但更多的是必然,人、政、企,以及行业发展大势,都是助推这片区域走向火热的必然因素。未来伴随互联网科技的蓬勃发展,上地选址市场的火热势必还将延续,在这之外,我们也希望有更多的区域火起来!



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*此文转自商办互联